企业拆迁安置房设定抵押的，被拆迁人对安置房屋享有优先取得权，该权利优先于抵押权

被拆迁人以产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确约定补偿安置房屋位置、用途，且协议签订于房屋抵押等处分行为之前，被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得权，该权利优先于抵押权。

基本案情

A公司与B公司有借款合同，A公司以部分房屋抵押担保，后因债务纠纷，B公司起诉要求优先受偿抵押房屋。其中部分抵押房屋为拆迁安置房，且拆迁补偿安置协议签订和接房时间均早于借款合同及抵押登记。

法院观点

最高人民法院法官会议认为，被拆迁人对补偿安置房屋主张的优先取得权利应顺位在抵押权之前保护。虽然我国尚未建立实质意义补偿安置房屋权益保护或优先取得权制度，但从保护弱势群体、维护社会稳定等角度出发，应优先保护被拆迁人权益。

实务要点

1.适用条件

拆迁补偿方式为产权调换。若被拆迁人选择货币补偿，不涉及与第三人权利冲突，产权调换是被拆迁人享有优先权益保护的首要条件。

安置房屋特定化。拆迁补偿安置协议需明确约定补偿安置房屋位置、用途等，否则只能按普通债权保护。

拆迁人另行处分安置房屋。拆迁人将已约定的补偿安置房屋出卖或抵押给第三人，导致权利冲突，才有对被拆迁人优先取得权益保护的必要，且此权益不能由当事人合意创设，需满足法定要件。

2.权益优先性比较

被拆迁人补偿安置权益基于产权调换协议，以牺牲原房屋居住权为代价，应赋予物权优先效力，优先于抵押权、建设工程价款优先受偿权，甚至置换安置房屋上买受人的所有权。

对于补偿安置房屋优先取得权与抵押权竞合，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条未明确规定顺位，但两者行为性质相同，且第三人善意与否非判断顺位因素，被拆迁人权益优先于在后登记设立的抵押权。